固原市商品房预售资金监管实施细则

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市商品房预售资金监督管理，保障预售商品房交易双方当事人合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房销售管理办法》和《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》及其他相关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 凡在本市行政区域内经批准的预售商品房，预售资金的收存、支出、使用及监督管理，适用本细则。

本细则所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》、进行商品房预售的房地产开发企业。

本细则所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

本细则所称预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“预售人”）依法将其开发建设的商品房进行预售，由预售人按商品房预售合同（以下简称“预售合同”）约定支付的全部购房款项，包括定金、首付款、按揭贷款、住房公积金贷款等。

第三条 市住房和城乡建设局是本行政区域内预售资金监管行政主管部门，负责指导监督全市预售资金监管工作。

市住房和城乡建设局，各县住房和城乡建设局（以下简称“监管部门”）按照职责分工，具体负责本辖区内预售资金监管工作。

中国人民银行固原市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局固原监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条 预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、重点把控、节点控制的原则，应当全部存入预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），用于该预售商品房项目有关的工程建设。

第五条 预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目解除预售资金监管协议终止。

第六条 市、县监管部门应按照宁夏互联网+智慧房产管理服务平台-房地产开发项目预售资金监管平台操作流程，实现资金监管信息化、自动化，并与各金融机构实现信息共享。

第二章 监管银行及账户设立

第七条 市、县监管部门应当会同中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，通过公开招标方式，确定承接预售资金监管业务的商业银行，招标起三年一次。监管部门应当与中标的商业银行签订资金监管服务协议，建立预售资金监管银行(以下简称“监管银行”)名录，并及时在本级门户网站面向社会公示，配合开展预售资金监管业务。

各监管银行业务系统应当与房屋网签备案系统、预售资金监管系统联网，实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。

第八条 市、县监管部门应当对进入监管名录的商业银行在服务协议有效期内每年底组织考核评价，并依据评价结果实施动态调整，及时淘汰未履行监管职责及无法承担预售资金监管工作的银行，终止服务协议。

第九条 预售人申请《商品房预售许可证》前，应当在监管银行开立监管账户，并与监管部门、监管银行签订《新建商品房预售资金监管协议书》。监管账户应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明。未开立监管账户的项目，审批部门不得核发《商品房预售许可证》。

第十条 预售人开立监管账户，一般按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，按单幢或者多幢开立。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。

第十一条 预售人应当通过宁夏互联网+智慧房产管理服务平台-房地产开发项目预售资金监管平台申请新建监管账户建立，经监管部门审核后，出具监管账户开户通知单。预售人凭开户通知单到监管银行开立监管账户，签订《新建商品房预售资金监管协议书》。

第十二条 监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息，自动带入网签预售合同，作为合同的固定条款。预售人应当将预售资金监管相关规定书面形式告知预购人，并将监管银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示。

第十三条 监管账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更的，预售人应与原监管银行达成一致意见，经监管部门同意后方可办理相关变更手续。监管银行、监管账户等信息原则上只能变更一次。申请监管账户变更，需在系统上传以下材料：

（一）预售资金监管账户变更申请表；

（二）预售人与监管银行签订的项目预售资金监管协议书；

（三）预售资金监管开户协议书。

监管账户变更后，预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时告知预购人账户变更情况。变更期间，暂停办理预售资金拨付手续。

第三章 预售资金收存

第十四条 预售人与预购人通过房屋网签备案系统签约，按照合同约定的付款方式，预售人应向预购人出具《预售资金监管交存通知单》（以下简称“交存通知单”）。预购人凭交存通知单将购房款直接存入监管账户后，方可打印正式预售合同，并办理预售合同备案。

第十五条 预购人申请银行贷款的（包括商业银行贷款和住房公积金贷款），应将全部按揭贷款金额直接划入监管账户。

第十六条 预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。

第十七条 预售资金存入监管账户后，预售人应通过资金监管系统核实交款信息，通过银行业务系统实时将交款信息共享到预售资金监管平台，确保与监管部门数据一致。

第十八条 预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

重点监管资金是确保项目竣工交付所需的最低建安成本额度，根据本市年度房地产项目建安成本，包括人员费用、材料费用、工程款以及项目交付使用条件等因素综合确定。全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入重点资金监管。

重点监管资金额度根据当年度房地产项目每平米建安成本乘以相应单体楼面积确定，重点资金达到监管额度后按规定审核拨付使用。AA级企业重点监管金额比例按照《宁夏回族自治区房地产开发企业信用信息管理办法》相关规定，在政策范围内使用商业保函替代重点监管资金，保函比例不能超出20%；

非重点监管资金是指重点监管资金达到监管额度后，超出监管额度以外的资金，由开发公司按规定自行申请使用。

第四章 预售资金拨付及使用

第十九条 预售资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管期间不得偿还项目开发贷、不得缴纳土地出让金、不得分配项目利润、不得跨界投资项目等。

预售资金中的重点监管资金原则上蓄满后方可申请使用。使用时经监管部门审核，实行节点拨付、定向支付专款专用原则，必须用于本开发项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和农民工工资等相关支出，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。

非重点监管资金使用由房地产开发企业自行提取使用，优先定向支付用于预售项目工程建设和运营开支等。

商品房预售资金在监管账户存续期间，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

第二十条 预售资金的拨付节点和拨付比例：

1.建成层数达到规划地上层数一半，资金使用比例为40%；

2.建成层数达到规划地上层数三分之二，资金使用比例为50%；

3.主体封顶，资金使用比例为70%；

4.外墙装饰工程完工80%；

5.单体竣工验收备案，资金使用比例为90%；

6.商品房交付，资金使用比例为95%；

7.完成房屋所有权首次登记，资金使用比例为100%.

第二十一条 预售资金的使用和提取。

（一）预售人按节点申请重点监管资金，应通过房地产开发项目预售资金监管平台申请使用，监管部门应自受理之日起2个工作日内完成审核。

预售人应提交以下材料：

1.预售资金使用申请表；

2.建设工程形象确认单；

3.监管账户对账单；

4.预售人向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供暖等专业经营单位拨付款项的，提供相关付款证明材料。

（二）预售人申请非重点资金，应通过房地产开发项目资金监管系统向项目监管银行提出申请，监管银行应做好台账记录，实行全程网办，即时完成款项拨付。

非重点资金监管部门不予审批，监管银行按优先定向原则支付，确保资金用于预售项目工程建设和运营开支。

第二十二条 预售人、预购人解除预售合同退还住房款的，预售人应向项目所在地监管部门提交《注销合同备案申请表》及注销合同备案相关资料。预售人通过资金监管系统将退款电子信息传递给监管银行，经监管部门审核后，监管银行即时将购房款直接退还给预购人。

第五章 预售资金监管解除

第二十三条 房地产开发项目完成房屋所有权首次登记后终止预售资金监管，预售人应通过资金监管系统向项目所在地监管部门、监管银行提交解除预售资金监管申请，监管部门应自受理之日起2个工作日内完成审核。

预售人应当提交以下书面材料：

（一）解除监管申请书；

（二）房屋所有权首次登记证明；

（三）监管账户对账单。

第六章 监督管理

第二十四条 市、县监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售及网签备案等情况。中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局应监督指导各监管银行建立预警机制，防范市场金融风险。各监管银行及住房公积管理部门应积极配合做好预售资金监管工作。

第二十五条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)。

第二十六条 监管银行要严格按照监管协议做好监管账户监控，每月初与项目所在地监管部门进行对接，发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付，并告知监管部门。

第二十七条 预售人有下列行为之一的，由监管部门责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

（二）变相逃避预售资金监管的；

（三）未按规定使用预售资金的；

（四）提供虚假材料的；

（五）其它违反本细则或者预售资金监管协议等行为。

第二十八条 监管银行有下列行为之一的，由监管部门按照监管协议相关约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应赔偿责任，同时通报中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；

（二）未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的；

（三）擅自截留、挪用或者拖延拨付预售资金的；

（四）未按商品房预售资金监管协议履行义务职责的； （五）其他违反本细则等行为。

监管银行未经监管部门同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第二十九条 按揭贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，监管部门向中国人民银行固原市分行、国家金融监督管理总局固原监管分局部门通报按照相关规定处理；按揭贷款银行同时是监管银行的，取消其监管银行资格。

第三十条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用监管资金，监管部门将其违规行为通报行业主管部门按相关规定处理，并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的 ，依法追究相关责任人的法律责任。

第三十一条 监管部门和相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十二条 各县住房和城乡建设局依据本细则，可参照或制定本行政区域内商品房预售资金监管实施细则执行。

第三十三条 本细则由固原市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本细则自2023年9月 日起执行，有效期至2028年9月22日，《固原市市区商品房预售资金监管办法》（固政发〔2015〕40号）自动废止，如遇国家部委、自治区相关政策文件调整或废止，按照新的政策规定执行。